Anstehende bedeutende Änderungen im Mietrecht

Der Diskussionsentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz ist veröffentlicht. Zahlreiche Änderungen sind geplant:

 

1. energetische Gebäudesanierung

 

Hier soll es dem Vermieter erleichtert werden, solche Modernisierungen durchzuführen und die Kosten hierfür in höherem Maße auf den Mieter umzulegen. Bei Umbaumaßnahmen zu diesem Zweck soll das Recht auf Mietminderung ausgeschlossen sein. Dies soll aber nur für solche Maßnahmen gelten, die gesetzlich auch vorgeschrieben sind. Auch die Möglichkeit eines sog. Härteeinwandes des Mieters soll eingeschränkt werden.

 

2. Kündigung wegen Kautionsverzuges

 

Wegen steigender Zahl sog. Einmietbetrüger-Fälle sieht der Referentenentwurf weiterhin vor, dass entgegen der bisherigen Rechtslage der Vermieter auch bei einem Kautionsverzug in Höhe von 2 Monatsmieten das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages hat.

 

3. Vereinfachtes Räumungsverfahren

 

Hiernach ist geplant, dass für den Fall, dass ein Mieter mit der Zahlung der Mieten im Verzug ist und der Vermieter den Zahlungsrückstand einklagt, der Vermieter wegen der Mieten, die nach Einreichung der Klage fällig werden, bei Gericht beantragen kann, dass die fälligen Mieten bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichtes eingezahlt werden sollen. Diese Maßnahme kommt insbesondere bei Prozessen zum tragen, in denen es um Minderungsansprüche oder Zurückbehaltungsrechte des Mieters geht des Mieters geht, die oft auch nur als Vorwand für Mietkürzungen missbraucht werden. Die Hinterlegung hat für den Vermieter den Vorteil, dass er nach langer Prozessdauer nicht dem Risiko späteren Nachzahlungsunvermögen des Mieters ausgesetzt is. Der Mieter wird dagegen abgesichert, dass bei gerichtlicher Bestätigung der Rechtmäßigkeit seiner Einbehalte dem Vermieter nicht wegen Rückzahlung zuviel bezahlter Miete hinterherlaufen muss.

 

Kommt der Mieter der von dem Gericht angeordneten Hinterlegung nicht nach, kann der Vermieter nach dem neu geplanten § 940 a Abs. 3 ZPO-E die Titulierung seines Räumungsanspruchs im Wege der einstweiligen Verfügung erwirken, wenn er dann gleichzeitig eine Räumungsklage betreibt, wobei dann natürlich ein Rückstand von 2 Monatsmieten aufgelaufen sein muss.

 

In der Praxis wird dann wie folgt vorgegangen werden:

a) Einreichung der Klage wegen Zahlungsrückstände verbunden mit einer Räumungsklage

b) Antrag des Vermieters auf Hinterlegung der ab Klageeinreichung fälligen Mieten

c) Wird die Miete daraufhin nicht vom Mieter hinterlegt, Durchsetzung der Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung

Bisher war es unmöglich, im Wohnraummietverhältnis Kündigungen im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes durchzusetzen.

 

Der Antrag auf Hinterlegung und die vom Mieter geschuldete Miete müssen ordnungsgemäß nachgewiesen (Urkunden, Zeugen) und nicht nur glaubhaft gemacht werden (eidesstattliche Versicherung). Durch einfaches Bestreiten des Mieters könnte damit die Entscheidung hinausgezögert werden.

 

Darüber hinaus soll eine vereinfachte Räumung (bereits als sog. Berliner Räumung verbreitet) nunmehr auch gesetzlich ausgestaltet werden. Im Gegensatz zu einer normalen Räumung, bei der der Gerichtsvollzieher mit Hilfe eines von ihm und vom Vermieter vorfinanzierten Speditionsunternehmen die in den Räumlichkeiten vorhandenen Gegenstände des Mieters entfernen und einlagern lässt, wird der Vermieter im vereinfachten Räumungsverfahren durch den Gerichtsvollzieher wieder und lediglich in den Stand des Besitzes der Mietwohnung gesetzt. Der Vermieter muss sich dann selber um die Entfernung der Gegenstände kümmern, die er wegschaffen oder bei offensichtlichem Fehlen eines Mieterinteresses auch entsorgen darf. Nach einem Monat seiner Besitzeinweisung darf er die Sachen auch durch freihändigen Verkauf verwerten und nicht Verwertbares entsorgen.

 

Darüber hinaus sollen noch weitere Räumungsmöglichkeiten geplant sein.

 

Rechtsanwalt Dlugosch meint hierzu:

 

Für säumige und insolvente Mieter wird voraussichtlich „ein rauerer Wind wehen“ und sie werden sich nicht durch Prozessiererei einer schnellen Räumung mehr entziehen und auf Kosten des Vermieters in ihrer Wohnung verbleiben können, der sich nicht selten titulierte Mietforderungen „einrahmen“ darf.

 

Nicht alle, die ihre Mieten nicht zahlen oder zahlen können, sind Mietnomaden. Plötzliche unverschuldete Gründe wie Arbeitslosigkeit, Umsatzeinbrüche bei Selbständigkeit, Krankheit und Trennungen vom Lebenspartner sind in der Praxis häufigere Gründe für Zahlungsrückstände .

 

Wie die Gerichte dann mit Räumungsschutzanträgen angesichts kurzfristig  bevorstehender Obdachlosigkeit umgehen werden, bleibt ebenso abzuwarten, insbesondere weil  geräumte Mieter in den meisten Fällen kaum kurzfristig eine neue Bleibe finden werden, allein schon weil viele dann nicht mehr die Kaution aufbringen können.

Auf der anderen Seite sind Vermieter keine Wohltätigkeitseinrichtungen und  häufig zwecks Finanzierung der Immobilie auf regelmäßige Mieteingänge angewiesen.

 

Ordnungsamt und Sozialamt oder Jobcenter werden zwecks Vermeidung von Obdachlosigkeit oft sehr kurzfristig handeln müssen und sollten bei Gefahr im Verzug von betroffenen Mietern so schnell wie möglich kontaktiert werden.

Bei der Knappheit von Sozialwohnungen werden Mehrpersonenhaushalte vermutlich häufig wieder in die alte Wohnung eingewiesen werden. Einzelpersonen kann durchaus die Einweisung in eine Obdachlosenunterkunft und damit der totale soziale Absturz drohen.

Um nicht durch unvorhergesehene anderweitige Sonderausgaben  in die Gefahr eines solchen Szenarios zu geraten, sollten Transfergeldempfänger von Anfang an dafür Sorge tragen, dass die ihnen zustehenden Wohngelder direkt an den Vermieter überwiesen werden. Vermieter sollten ihrerseits ebenso auf diese Möglichkeit hinwirken, wenn nicht gar bestehen.

 

 

 

 

 

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